居住权是指特定自然人对他人所有的住房所享有的以居住为目的的占有、使用的权利。

在我国民事立法中，除《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释》第27条（一方离婚后没有住处的，属于居住困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权）中简单提到居住权以外，尚没有具体立法规定，新的物权法中亦未规定。

居住权的性质属于用益物权，主体特定（特定自然人，主要基于婚姻、家庭关系而产生，源于赡养、抚养和扶养的需要，往往涉及的是家庭成员、配偶）、客气特定（仅限于房屋）、目的特定（只能将房屋用于居住，而不是用于其他商业目的，除非双方合同中约定）；具有时间性（受自然人寿命的影响）、无偿性（即使在居住期间可能需要支付给所有人一定的费用，但必须低于租金，通常居住权人仅承担房屋的日常维护费用）、不可转让性（不能上市交易、无偿赠与或者继承）。

居住权顺应物权理念由所有向利用转变的趋势，符合物尽其用的物权法要求，是以人为本理念的完美体现。

居住权与典权不同，典权人取得典权必须以支付典价为条件，而出典人恰是以取得典价的处分权以解自己利益之需为目的才在房屋上设立典权，所有权未转移，具有财产权的特点。居住权则不同，设置的初衷是保障弱者的基本生存权利，是处于家庭关系或者夫妻关系居住的需要而考虑的，更具有人身性质以及明显的人性特征。

目前，老人可以选择保留居住权的房屋买卖方式，在自己有生之年在保留房屋居住权的同时，通过转让房屋所有权取得相应的购房款，用于改善晚年生活，由于转让的房屋有居住权负担，受让人也会以相对较低的价格得到房屋所有权。这种保留居住权的房屋买卖不同于遗赠扶养协议，两者取得房屋所有权的时间不同，前者在设定居住权的同时，房屋所有权转移；后者在赠与人死后取得所有权。

目前司法实践中，出现较多诉讼即公房的居住权纠纷：

【案例参考】谢考进与谢会来、德荣丽关于居住权及腾房诉讼案件 

一审判决：北京市东城区人民法院（2003）东民初字第00888号民事判决。

       二审裁定：北京市第二中级人民法院（2003）二中民终字第04272号民事裁定。

案情简介：谢考进承租东城区安外大街3号院2号1单凶202号3居室楼房一套，使用面积447平米，谢会来为谢考进之子，与父亲在讼争房屋共同居住，德荣丽于1987年与谢会来结婚后也搬到讼争房屋居住，现讼争房屋由谢考进居住使用一间，谢会来、德荣丽居住使用一间，谢会来、德荣丽之子谢彬及谢考进之妻刘凤蕊居住使用一间，讼争房屋出租方北京天坛家具公司曾为谢会来出具证明，讼争房屋系单位宿舍，谢会来多年来在此处与其父母共同居住，享有居住权，诉讼中谢考进与案外人马国福签订换房协议，三方约定，谢考进以讼争房屋换取马国福承租的本市东城区交道口北二条35号楼8门103居室一套(使用面积229平方米)及马琳承租的位于本市西城区棠花胡同11号西9号平房一间(使用面积92平方米)。 谢考进要求谢会来、德荣丽从讼争房屋中搬至上述平房一间中居住，谢会来、德荣丽则表示该房屋使用面积太小，不同意换房。谢考进诉至法院称，谢会来、德荣丽在此处居住，双方多年关系不睦，使我无法生活，现我年事已高，身体多病，不能忍受与谢会来、德荣丽共同居住生活，故起诉要求谢会来、德荣丽搬离此房，并承担本案的诉讼费。谢会来、德荣丽辩称，我二人一直与谢考进共同居住，因谢会来与谢考进同为天坛家具公司的工人，该房分配时含有谢会来的住房面积，我们对讼争房屋享有居住权。故不同意谢考进的诉讼请求。 

审理结果：北京市东城区人民法院经审理确认，公民的合法权益受法律保护，本案中，讼争方房虽由谢考进承租，但谢会来、德荣丽作为谢考进的共居人，对讼争房屋享有居住权，现谢考进让谢会来、德荣丽搬离，对此共居人谢会来、德荣丽明确表示不同意，且二人在本市无其他住房，并不具备腾房条件，故谢考进要求谢会来、德荣丽腾房理由不足，本院不予支持，据此判决驳回谢考进的诉讼请求，判决后谢考进不服，持原诉请求及理由上诉到北京市第二中级人民法院，后撤回上诉。

赵娜